Kupno mieszkania i związane z tym formalności

Podczas pierwszych kroków przy zakupie mieszkania spotkamy się generalnie z dwoma formami własności: odrębna własność lokalu czyli własność hipoteczna (lokat hipoteczny) oraz spółdzielcze prawo do lokalu.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym , jest dziedziczne i jest zbywalne i tyczy się prawa do korzystania z części budynku należącego do spółdzielni – w praktyce jest to właściwie takie samo prawo w rozporządzaniu lokalem mieszkalnym co własność hipoteczna. Ponadto, właściciel spółdzielczego prawa do lokalu według orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego nie musi być już członkiem spółdzielni aby posiadać pełne prawa do lokalu. Niemniej jednak warto być członkiem spółdzielni bo to właśnie spółdzielnia mieszkaniowa decyduje o sprawach ważnych dla samego budynku - modernizacje, remonty, czynności porządkowe itp.

Mieszkanie hipoteczne własnościowe

Własność hipoteczna czyli lokal hipoteczny jest pełnoprawną nieruchomością wydzieloną z całego budynku i właściciel mieszkania hipotecznego własnościowego ponadto jest właścicielem części całego budynku jak i części działki na której ten budynek się znajduje. Przez  właścicieli mieszkań hipotecznych jest tworzona wspólnota mieszkaniowa , która sama podejmuje decyzje (jak spółdzielnia mieszkaniowa) co do samego budynku.

Status prawny mieszkania

Gdy już chcemy kupić konkretne mieszkanie musimy dokładnie zapoznać się z jego stanem prawnym. Podstawowym dokumentem, z którym powinniśmy się zapoznać to akt notarialny, na podstawie którego obecny właściciel nabył prawa do lokalu. Jeśli jest to własność hipoteczna to w akcie notarialnym wyszczególniony będzie numer księgi wieczystej, która jest prowadzona w Sądzie Rejonowym dla tego mieszkania. Powinniśmy również zapoznać się z samą księgą wieczystą przypisaną do lokalu – obowiązuje tu zasada jawności i wglądu do ksiąg ale lepiej gdy właściciel uzyska dla nas odpis w Sądzie Rejonowym w wydziale Ksiąg Wieczystych.
Spółdzielcze mieszkanie własnościowe będzie miało założoną księgę wieczystą tylko jeżeli właściciel obciążył je hipoteką z tytułu np. kredytu hipotecznego czy też z tytułu pożyczki hipotecznej. Podstawowym dowodem na to kto jest właścicielem praw do spółdzielczego mieszkania własnościowego jest zaświadczenie wydawane przez spółdzielnie mieszkaniową do której należy budynek.

Meldunek

Bardzo ważnym dokumentem przy kupowaniu mieszkania jest zaświadczenie z biura meldunkowego, kto jest obecnie zameldowany w mieszkaniu, którym jesteśmy zainteresowani. Wszystkie osoby zameldowane powinny najlepiej przed podpisaniem aktu notarialnego się wymeldować lub można zawrzeć w samym akcie notarialnym zobowiązanie się strony sprzedającej do wymeldowania w określonym a akcie czasie – rozwiązanie nie jest niebezpieczne jeśli zameldowana jest tylko osoba sprzedająca. Samo zameldowanie jest tylko elementem ewidencyjnym i nie daje osobie zameldowanej żadnych praw do lokalu ani do mieszkania w nim choć wymeldowanie osób „niechcianych” wiąże się z postępowaniem administracyjnym mającym na celu wykreślenie meldunków  a SA to dodatkowe formalności, których warto uniknąć.

Sprawdzamy stan zadłużenia mieszkania

Warto zbadać czy kupowane przez nas mieszkanie nie jest zadłużone w spółdzielni – takie zaświadczenie wyda spółdzielnia na wniosek sprzedającego zazwyczaj od ręki.

Notariusz i podpisanie aktu notarialnego

Z zebranymi dokumentami udajemy się do notariusza, z którym ustalimy termin podpisania aktu notarialnego i ponadto notariusz „rozszyfruje” dla nas wszystkie tajemnicze dla nas oznaczenia np. z księgi wieczystej i powie faktycznie „na czym stoimy”.

Jak zapłacić za mieszkanie

Po ustaleniu ceny, którą zawsze warto negocjować, musimy ustalić ze sprzedającym formę i termin przekazania zapłaty za nabywane prawa do mieszkania oraz termin przekazania samego lokalu – czyli kiedy ma się wyprowadzić i przekazać klucze obecny właściciel. Jeśli wspomagamy się kredytem mieszkaniowym należy ustalić kiedy dokładnie bank uruchomi kredyt czyli kiedy przeleje pieniądze sprzedającemu lub kiedy przeleje pieniądze bankowi, w którym sprzedający brał również kredyt hipoteczny.

Najlepszym rozwiązaniem dla kupującego mieszkanie jest aby lokal został opuszczony już przed podpisaniem aktu notarialnego a samo przekazania zapłaty nastąpiło tuż przed podpisaniem aktu alb po podpisaniu aktu ale przed wydaniem odpisów – na co notariusz powinien zawsze się zgodzić

WM