Kupno domu – procedury i formalności z tym związane

Spis treści:

• Cena domu jednorodzinnego
• Kto kupuje domy jednorodzinne?
• Kupno domu z rynku wtórnego
• Pierwsze oględziny nieruchomości
  • Okolica, w której znajduje się nieruchomość
  • Szkoła w pobliżu domu
  • Uciążliwe hałasy w okolicy

• Sprawdzić stan prawny nieruchomości.
  • Księga Wieczysta
  • Służebność osobista
  • Dokumenty odbioru
  • Kupno domu w stanie surowym. Dziennik budowy.

• Technologia budowy domu i jego stan techniczny
  • Gospodarka energetyczna – ogrzewanie
  • Elewacja
  • Dach domu
  • Stan wnętrza budynku
  • Instalacja gazowa, elektryczna, wodna

Zakup domu jest w obecnych czasach dobrą alternatywą dla zakupu mieszkania. Ceny mieszkań bardzo dynamicznie rosły zaś na rynku domów jednorodzinnych ta dynamika była znacznie mniejsza.

Cena domu jednorodzinnego

Pośrednicy w handlu nieruchomościami tłumaczą znacznie mniejszy wzrost cen domów w stosunku do cen mieszkań tym, że

Duże, wygodne domy, w naprawdę przystępnych cenach nie sprzedają się przez bardzo długie okresy właśnie z powodu „przestarzałej” technologii wykonania. W przypadku lokali mieszkalnych nie ma to właściwie znaczenia – w zależności od zasobności portfela w pierwszej kolejności interesujemy się lokalizacją mieszkania.

Kto kupuje domy jednorodzinne?

Na zakup domu jednorodzinnego zazwyczaj decydują się stosunkowo młodzi ludzie z dobrą i stabilna pracą już wychowujący dzieci lub chcący to robić w najbliższym czasie. Największą popularnością cieszą się domy o powierzchni od 100 do 200 m kw. Jest jeszcze druga grupa ludzi, która właściwie nie rozważa zakupu mieszkania tylko od razu chcą kupić dom – są to ludzie, którzy dotychczas mieszkali w domu jednorodzinnym i nie wyobrażają sobie przeniesienia się do ciasnego M do miasta – dom ma zbyt wiele zalet i najzwyczajniej w świecie nikt, kto sobie może na to finansowo pozwolić, nie chce z tego rezygnować.

Kupno domu z rynku wtórnego

W nieruchomościach nie stosuje się określeń dom używany czy też mieszkanie używane – określenie to zastępuje pojęcie rynku wtórnego. Zakup domu z rynku wtórnego zawsze wiąże się z koniecznością pogodzenia się z faktem, że już ktoś wcześniej tam mieszkał, dokonał „przeróbek po swojemu” – po prostu obecności poprzedniego właściciela nie da się w prosty sposób zatrzeć. Trzeba się po prostu z tym pogodzić. Większość nabywców domów z rynku wtórnego dokonuje tylko drobnych prac modernizacyjnych –malowanie, wymiana pokrycia podłogi, zmiana mebli. Całościowy remont domu jednorodzinnego opłaca się właściwie wyłącznie w sytuacji, kiedy kupujemy dom w stanie nienadającym się właściwie do normalnego korzystania z niego i oczywiście za odpowiednio niższą cenę.

Pierwsze oględziny nieruchomości

W pierwszej kolejności należy wyeliminować wszelkie okoliczności, które nawet w sytuacji, kiedy i cena jest przystępna i sam dom nam się podoba, mogłyby spowodować naszą rezygnacje – oszczędzimy tym samym czas i pieniądze.

Okolica, w której znajduje się nieruchomość

Osobom zdecydowanym na zakup domu zależeć będzie przeważnie na w miarę spokojnej okolicy, wolnej od „menelów” przesiadujących w okolicach sklepów z tanim alkoholem. Drastyczne to stwierdzenie, ale prawdziwe. Dom ma być oazą spokoju i nikt przy zdrowych zmysłach nie będzie chciał mieszkać w hałaśliwej okolicy, w której „latają butelki” i strach jest wyjść np. na spacer z psem czy tym bardziej spacer z dziećmi.

Szkoła w pobliżu domu

Oprócz „dobrej okolicy” ważna jest jeszcze infrastruktura. Posiadając dzieci będziemy bardzo zainteresowani obecnością szkoły w okolicy. Jakość szkoły też będzie ważna. Rodzice, którzy naprawdę martwią się o los swoich dzieci powinni dobrze przyjrzeć się czy w okolicznej szkole nie ma „osobników”, z którymi wolelibyśmy nie widzieć naszych dzieci. W szkole dzieci są właściwie całkowicie poza naszą kontrolą i naprawdę warto całkowicie eliminować każde potencjalne zagrożenie dla prawidłowego ich rozwoju.

Uciążliwe hałasy w okolicy

Bardzo istotnym elementem przy kupnie domu jest przebywanie w okolicy jeszcze przed decyzją zakupu w różnych porach dniach i w różnych dniach tygodnia. Dlaczego? Warsztaty i myjnie samochodowe, fabryki – to wszystko może powodować wiele hałasu, na który za pierwszym razem nie zwrócimy uwagi albo po prostu ze względu na godziny czy też dzień nie będzie to dostrzegalne. Przebywanie w różnych porach dnia i w różnych dniach tygodnia w okolicy jest również skutecznym sprawdzeniem jak zachowuje się młodzież wracająca ze szkoły czy jak zachowują się ludzie wracający z pobliskiego zakładu pracy.

Sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości jest jednym z najważniejszych elementów przy zakupie domu. Musimy dokładnie przyjrzeć się wszystkim dokumentom opisującym faktyczny stan prawny upatrzonego przez nas domu.

Księga wieczysta

Najlepiej, gdy osoba sprzedająca dom poda nam numer księgi wieczystej prowadzonej w Sądzie Rejonowym dla jego nieruchomości. Następnie udajemy się do Sądu Rejonowego – Wydziału Ksiąg Wieczystych i zaglądamy do księgi. Osoba sprzedająca może również uzyskać dla nas cały odpis z księgi wieczystej i nam go przekazać. Z Księgi Wieczystej dowiemy się, kto jest właścicielem nieruchomości, jaka jest jej forma własności, czy dom jest obciążony hipoteką z tytułu np. kredytu mieszkaniowego czy też jest obciążony jakiegoś rodzaju służebnością.

Służebność osobista

Jeśli do domu, którym jesteśmy zainteresowani prowadzi droga, która równocześnie prowadzi do innej nieruchomości może okazać się, że droga ta leży na terenie naszego sąsiada potencjalnie przyszłego, który zawarł umowę z aktualnym właścicielem o korzystanie z tejże drogi. Umowa taka nazywa się służebnością osobistą i jest przypisana do konkretnej osoby – tak, więc nabywając dom nie nabywamy praw związanych ze służebnością osobistą poprzedniego właściciela – musimy się we własnym zakresie porozumieć z właścicielem drogi i zawrzeć również z nim umowę. Jeśli podejrzewamy, że będzie to bardzo utrudnione, bądź wręcz nie możliwe prawdopodobnie będziemy musieli zrezygnować z zakupu nieruchomości, do której nie będziemy mogli się dostać. Są to sytuacje dość rzadkie, niemniej jednak warto wyeliminować taką ewentualność.

Dokumenty odbioru

Bardzo ważnym krokiem przed zakupem nieruchomości jest sprawdzenie czy dom został oddanym pod względem formalnym do użytku. Mówiąc w skrócie – czy w świetle prawa można w nim mieszkać. Niestety czasem zdarzają się oferty sprzedaży domów, które nie posiadają takich dokumentów odbioru i sami będziemy musieli się tym zająć i sami będziemy musieli ponieść tego koszty. Same koszty związane z formalnościami mogą być niewielkie, ale jeśli będziemy musieli dokonywać dużych modernizacji w samej konstrukcji nieruchomości czy też w instalacjach (wodnych, elektrycznych, gazowych) koszty związane z uzyskaniem odbioru technicznego nieruchomości mogą okazać się bardzo duże i cena, którą zapłaciliśmy za dom może okazać się nieporównywalnie większa do jego rzeczywistej wartości.
Odbiór techniczny polega na przejściu przez różne testy szczególnie instalacji elektrycznej, gazowej, kominowej. Każdy element odbioru musi być zgłoszony do odpowiedniego działu architektury znajdującego się Urzędzie Miasta bądź też w Urzędzie Gminy. Bez dokumentów odbiory technicznego formalnie dom uważa się, jako nieukończony – w trakcie budowy.

Kupno domu w stanie surowym. Dziennik budowy.

Jeśli decydujemy się na zakup domu w stanie surowym bądź też nawet, dom, którego budowa nie została dokończona musimy koniecznie zapoznać się z dziennikiem budowy nieruchomości. Jeśli ostatni wpis został zrobiony dawniej niżeli dwa lata wstecz to niestety będziemy musieli wystąpić o ponowne pozwolenie na budowę. Oczekiwanie na decyzje może potrwać niestety kilka miesięcy.

Technologia budowy domu i jego stan techniczny.

Stan techniczny nieruchomości jest niezmiernie ważny nie tylko ze względu na bezpieczeństwo zamieszkiwania, ale również na koszty, które będziemy musieli ponieść lub tez regularnie ponosić w trakcie jej użytkowania.

Gospodarka energetyczna - ogrzewanie

Sama technologia budowy domów bardzo się zmieniła w ostatnich latach i domy budowane 20 czy nawet 10 lat temu są wykonane z zupełnie innych materiałów i spoiw niżeli domy budowane obecnie. Rozniecę przeważnie będą występować w „trzymaniu” ciepła przez dom – im dom starszy tym straty ciepła będą większe i koszty ponoszone na ogrzewanie wprost proporcjonalnie większe. W starszych konstrukcjach nie przykładano wielkiej wagi do gospodarki cieplnej nieruchomości ze względu na ubogość materiałów budowlanych dostępnych na rynku i brak wiedzy z zakresu pro ekologicznego budownictwa i co za tym idzie pro energetycznego (aby dom tracił jak najmniej energii). Decydując się na zakup dość starej nieruchomości musimy się liczyć ze znacznymi wydatkami na jej ogrzewanie – im większa powierzchnia domu tym zapłacimy więcej a koszty te mogą być bardzo poważnym obciążeniem dla nas.

Elewacja

Elewacja to część zewnętrzna budynku. Oprócz funkcji estetycznych pełni przede wszystkim funkcje ochronne dla naszego domu. Stan elewacji z powodzeniem możemy ocenić we własnym zakresie – sprawdzamy czy nie ma pęknięć, czy nie ma miejscowych zaciemniej mogących świadczyć o tym, że mogło wystąpić pękniecie wewnętrzne i docieranie wody do środka ścian budynku. Tam gdzie dostaje się wilgoć powstanie i grzyb, którego należy się za wszelką cenę wystrzegać.
Patrząc na ściany rozpoznamy również, czy dom został „prosto” zbudowany – niestety często chcąc jak najbardziej obniżyć koszty budowy zatrudnia się po prostu murarzy lubiących sobie „chlapnąć” w nadmiarze. Sytuacja taka ma szczególnie miejsce na wsiach gdzie taki okoliczny murarz po prostu postawi taki dom krzywo. Krzywe ściany z łatwością rozpoznamy ustawiając się na kontach zewnętrznych i patrząc równolegle do ścian. Możemy wspomóc się również urządzeniem, które nazywa się laserowa poziomica bądź też zwykłym zabawkowym laserem (koszt ok 2 -10 zł).
Przy sprawdzaniu zewnętrznych części budynku musimy się dokładnie wypytać właściciela, z czego został zbudowany dom, jakiego spoiwa użyto i w jaki sposób został ocieplony i czy ocieplenie (najpopularniejszy jest styropian) również jest położone na fundamentach. Fundamenty są bardzo ważne, gdyż ich odpowiednia izolacja uniemożliwi dostawanie się wilgoci od spodu ścian – bardzo często grzyb rozwija się właśnie od strony fundamentów. Stan fundamentów najłatwiej sprawdzić, jeśli w nieruchomości wydzielono część piwniczną – sprawdzamy środek piwnicy pod kątem pęknięć, zacieków, przebarwień.

Dach domu

Przyglądamy się dachowi najdokładniej jak tylko to jest możliwe. Jeśli możemy wykorzystać drabinę i obejrzeć powierzchnię dachu zróbmy to. Warto również, jeśli w domu jest poddasze, dokładnie je obejrzeć zwracając uwagę na te same rzeczy, co w piwnicy – czy dach nie przecieka – wszelkie przecieki, zacieki, przebarwienia będą wskazywać na problem ze szczelnością. Dach domu jest również warstwą izolującą – im lepiej wykonany tym mniej ciepła będzie przez niego uchodzić i tym mniejsze będą nasze nakłady finansowe związane z ogrzewaniem. Materiał, których pokryty jest dach jest bardzo ważny i należy szczególna uwagę zwrócić, czy dach nie jest pokryty płatami eternitowymi gdyż zawierają one szkodliwy dla zdrowia azbest. Azbest w płytach eternitowych właściwie nie powinien nam zaszkodzić ze względu na to, że jest on w płycie uwięziony, ale najlepiej „dmuchać” na zimne”, pyzatym do wymiany pokrycia eternitowego będziemy potrzebowali specjalizującej się w tym firmy i znów poniesiemy duże koszty z tym związane.

Stan wnętrza budynku

Po zbadaniu części zewnętrznych i fundamentów musimy zwrócić uwagę na stan wnętrza budynku. Często bywa tak, że samo wnętrze poprzez swój wystrój robi na nas duże pozytywne wrażenie i zapominamy o ważnych szczegółach, na które koniecznie musimy zwrócić uwagę. Tak samo jak i z zewnątrz patrzyliśmy na pęknięcia i przebarwienia tak samo musimy zwrócić na to uwagę wewnątrz. Przejrzyjmy dokładnie każe łączenie ścian ze sobą nawzajem, z podłogą i z sufitem.
Bardzo ważnym elementem budynku są jego okna. Chronią one przed utratą ciepła jak i przed hałasami dobiegającymi z zewnątrz. Dokładnie sprawdźmy ich szczelność. Jeśli okna są wykonane z drewna i mają już swoje lata z pewnością będziemy musieli je wymienić i ponieść znów niemałe koszty z tym związane.

Instalacja gazowa, elektryczna, wodna

Jeśli tylko jesty to możliwe zajrzyjmy do puszek elektrycznych i sprawdźmy z czego wykonane są kable instalacji elektrycznej – najlepiej jeśli są to grube, druciane (jeden przewód, nie plecionka) kable miedziane – miedź bardzo wolno się utlenia i jest bardzo nisko stratnym przewodnikiem. Tak samo instalacja gazowa powinna najlepiej wykonana być z rur miedzianych. W starszych budynkach mogą to być szybciej utleniające się i korodujące rury ołowiane, które mogą być w przyszłości przyczyną nieszczelności i jak powszechnie wiadomo gaz doprowadzany do budynków mieszkalnych jest śmiertelnie trującą substancją.  Po sprawdzeniu elektryki i instalacji gazowej sprawdźmy, w jaki sposób doprowadzana jest do kranów ciepła woda – czy jest doprowadzana z wodociągu czy jest też podgrzewana przy pomocy bojlera czy też gazowego podgrzewacza – będzie miało to istotny wpływ na rachunki za gaz czy też prąd. Poprośmy właściciela nieruchomości o przedstawienie nam paru ostatnich rachunków za gaz, prąd i wodę – sami będziemy mogli ocenić czy podobne kwoty będziemy chcieli sami w przyszłości płacić.